Юрист по аренде в современной практике гражданско-правовых отношений занимает одну из ключевых позиций. Данный вид соглашения регламентирует порядок использования различного имущества на платной основе. Соответственно, споры, связанные с арендными отношениями, представляют собой значительную часть арбитражного разбирательства.
На что обратить внимание при заключении договора аренды недвижимости
Проверка правомочности арендодателя:
- Заказать выписку из ЕГРН для подтверждения права собственности
- Проверить отсутствие обременений на объекте
- Убедиться, что помещение не является государственной/муниципальной собственностью
- Проверить статус юридического лица/ИП арендодателя
- Проверить наличие судебных споров по объекту
- Проверить отсутствие долгов у арендодателя
Технические характеристики помещения:
- Сравнить план помещения с реальным метражом
- Проверить соответствие расположения стен и помещений приложенному плану
- Проверить наличие счетчиков на коммунальные услуги
- Зафиксировать состояние помещения актом приема-передачи
Финансовые условия:
- Четко прописать размер арендной платы
- Определить порядок оплаты коммунальных услуг
- Согласовать условия арендных каникул (если предусмотрены)
- Зафиксировать порядок изменения арендной платы
Права и обязанности сторон:
- Определить порядок использования помещения
- Согласовать условия по вывескам и рекламе
- Прописать условия парковки
- Определить ответственность за содержание территории
- Решить вопрос с неотделимыми улучшениями
Срок и порядок расторжения:
- Определить оптимальный срок договора
- Прописать условия досрочного расторжения
- Согласовать размер компенсации при досрочном расторжении
- Учесть возможность пролонгации договора
Регистрация договора:
- Уточнить, кто будет регистрировать договор
- Учесть расходы на государственную пошлину
- Установить сроки регистрации
Дополнительные условия:
- Прописать порядок передачи ключей и документов
- Определить ответственность за нарушение условий
- Учесть форс-мажорные обстоятельства
- Согласовать порядок передачи помещения по окончании срока
Важно помнить, что все договоренности должны быть четко прописаны в договоре, так как устные соглашения юридической силы не имеют. При возникновении сомнений рекомендуется привлечь юриста для проверки договора перед подписанием.
Рекомендации для арендатора
Проверка арендодателя
- Требуйте документы, подтверждающие право собственности
- Получите выписку из ЕГРН
- Проверьте согласие всех собственников
- Убедитесь в отсутствии обременений
Осмотр помещения
- Проведите тщательный осмотр
- Зафиксируйте состояние имущества
- Сделайте фотографии
- Составьте опись мебели и техники
Обязательные пункты договора
- Точный адрес помещения
- Срок аренды
- Размер арендной платы
- Порядок оплаты коммунальных услуг
- Условия внесения и возврата залога
- Права и обязанности сторон
- Порядок расторжения договора
Дополнительные условия
- Порядок повышения арендной платы
- Правила пользования помещением
- Условия ремонта
- Порядок передачи ключей
- Правила проведения проверок
Оплата
- Требуйте расписку при наличной оплате
- При переводе указывайте назначение платежа
- Сохраняйте все платежные документы
- Фиксируйте факт передачи денег
Залог
- Определите размер залога
- Пропишите условия возврата
- Укажите случаи удержания части залога
- Установите сроки возврата
Частые проблемы и их решение
Повышение арендной платы
- Проверьте условия договора
- Требуйте документальное обоснование
- При несогласии — готовьтесь к переговорам
- При необоснованном повышении — обращайтесь в суд
Ремонт
- Определите, кто несет расходы
- Составьте смету
- Согласуйте сроки
- Фиксируйте выполненные работы
При заселении
- Проведите видеосъемку
- Составьте подробный акт приема-передачи
- Проверьте работу всех коммуникаций
- Зафиксируйте показания счетчиков
При выселении
- Заранее уведомите арендодателя
- Проведите совместный осмотр
- Составьте акт возврата
- Получите документ о возврате залога
Рекомендации для арендодателя
Необходимые документы:
- Правоустанавливающие документы
- Паспорт арендодателя
- Согласие всех собственников
- Выписка из ЕГРН
- Договор аренды
- Акт приема-передачи
- Расписка о получении залога
Содержание договора:
- Данные сторон
- Адрес и описание помещения
- Срок аренды
- Размер арендной платы
- Порядок оплаты
- Сумма залога
- Права и обязанности
- Условия расторжения
- Порядок посещения квартиры
Оплата:
- Фиксированный график
- Способ оплаты
- Документ о получении
- Учет коммунальных платежей
Пошаговый план действий при неуплате аренды арендатором
1.1. Документальное оформление:
- Направьте письменную претензию с требованием об оплате
- Зафиксируйте состояние помещения (фото/видео)
- Пригласите свидетелей при фиксации
- Составьте акт о просрочке платежей
1.2. Коммуникация:
- Зафиксируйте все разговоры письменно
- Сохраняйте переписку
- Ведите протокол общения
- Установите конкретные сроки оплаты
1.3. Досудебное урегулирование
- Заключение соглашения о реструктуризации долга
- Составление нового графика платежей
- Подписание акта о расторжении договора
- Договоренность о добровольной оплате
Обращение в правоохранительные органы
- Обратитесь в полицию с заявлением
- Вызовите участкового
- Проведите совместный осмотр помещения
- Зафиксируйте противоправные действия
Подготовка к суду:
- Составьте исковое заявление
- Подготовьте доказательную базу
- Оплатите госпошлину
- Соберите все документы
Требования в суде:
- Взыскание задолженности
- Расторжение договора
- Выселение
- Начисление неустойки
- Компенсация убытков
Помните: самостоятельные неправомерные действия могут привести к уголовной ответственности за самоуправство.
При получении решения суда:
- Обратитесь к судебным приставам
- Составьте акт приема-передачи
- Верните ключи
- Подготовьте документы о возврате залога (если нет претензий)